NEYRINCK & CARRETTE, Notaires associés à Jette

 

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Le droit de préemption en matière de bail à ferme

Lorsque le propriétaire d'un bien rural loué en vertu d'un bail à ferme souhaite le vendre, il doit respecter le droit de préemption que la loi sur le bail à ferme a reconnu au locataire dudit bien. Le droit de préemption permet au locataire d'un bien rural loué en vertu d'un bail à ferme d'être substitué à n'importe quel autre acquéreur en cas de vente de ce bien.

 

Conditions

Pour bénéficier de ce droit, le locataire doit disposer d'un bail à ferme ou d'un usufruit pour une durée déterminée. Ce bien doit être un bien rural, c'est-à­-dire un bien affecté principalement par le locataire à son exploitation agricole (excepté la sylviculture).

Une "exploitation agricole", est une exploitation de biens immobiliers en vue de la production de produits agricoles destinés principalement à la vente.

Le bien rural doit faire l'objet d'une vente (partielle ou totale, volontaire ou forcée). Par conséquent, le locataire ne bénéficie pas d'un droit de préemption notamment en cas d'échange, de donation, de partage ou de cession de droits indivis entre copropriétaires (limitée aux personnes devenues propriétaires en vertu d'une succession ou déjà propriétaires au moment de la conclusion du bail à ferme ou devenues propriétaires durant le bail à ferme sans que le locataire n'exerce son droit de préemption), de bail à nourriture, d'apport en société, de vente d'usufruit.

 

Un droit du locataire, et .... consorts !

Seul le locataire dispose du droit de préemption, mais il pourra l'utiliser tant pour lui-même que pour ses descendants (ou enfants adoptifs) ou ceux de son partenaire conjoint ou cohabitant légal qui participent effectivement à l'exploitation du bien rural.

En cas de vente de gré à gré, le notaire doit notifier au locataire, par lettre recommandée à la poste ou par exploit d'huissier de justice, le contenu du compromis de vente (à l'exception de l'identité de l'acquéreur). Ce compromis est établi sous la  condition suspensive de ne pas exercer le droit de préemption (il ne peut donc pas y avoir d'autres conditions comme, par exemple, l'obtention d'un crédit hypothécaire). Cette notification constitue une offre de vente. Le locataire dispose alors d'1 mois pour notifier son acceptation par lettre recommandée à la poste ou par exploit d'huissier de justice, au notaire du vendeur.

 

Acheter ou ne pas acheter ?

La vente devient parfaite entre le vendeur et le locataire dès que le notaire a eu connaissance de cette notification. Le candidat acquéreur initial est alors écarté de la vente. Le locataire a alors 1 mois pour payer le prix (sauf si autre chose a été décidé entre les parties). 

Par contre, si le locataire n'accepte pas l'offre dans le délai d'1 mois, la vente aura lieu entre le propriétaire et le candidat acquéreur initial sauf si le contrat est résolu ou annulé. Dans ce cas, le propriétaire a la possibilité de vendre le bien, pour le même prix et aux mêmes conditions, à toute autre personne. 

Lorsque le locataire fait usage de son droit de préemption, il ne peut pas céder le bien rural acquis ou son exploitation dans les 5 ans de la date de l'acquisition sauf à son conjoint, son cohabitant légal, ses descendants ou enfants adoptifs ou ceux de son conjoint ou de son cohabitant légal, ou aux conjoints ou aux cohabitants légaux desdits descendants ou enfants adoptifs, ou encore sauf autorisation préalable accordée par le juge de paix en cas de motif sérieux). Le locataire peut, cependant, revendre le bien rural acquis en vertu de son droit de préemption à condition que l’acquéreur lui garantisse, dans l’acte de vente, un bail à ferme sur ce bien d'une durée de 9 années. Si le locataire ne respecte pas l'interdiction de cession, il devra verser au vendeur une indemnité équivalente à 20 % du prix de vente du bien, sans compter les dommages et intérêts que peut lui réclamer le candidat acquéreur évincé.

Le locataire ne peut pas renoncer à l'avance, en totalité ou en partie, à son droit de préemption (toute clause contraire n'a pas d'effet juridique). Cependant, il peut y renoncer en cours de bail. L'accord des parties doit alors être constaté par un acte authentique ou par une déclaration faite devant le juge de paix. 

 

Vente publique

Le locataire bénéficie aussi de cette priorité dans le cadre d'une vente publique. Dans ce cas, le notaire du vendeur notifie au locataire, au moins 15 jours à l'avance, le lieu, la date et l'heure de la vente, afin de lui permettre d'exercer son droit de préemption.

En cas de vente publique physique, plusieurs hypothèses peuvent se présenter:

  • La vente est faite sans réserve du droit de surenchère. En cas de vente publique volontaire, par exemple, à l'issue des enchères et avant l'adjudication, le notaire demandera publiquement au locataire s'il souhaite exercer son droit de préemption et acquérir le bien au prix de la dernière enchère. Si le locataire accepte, la vente est définitive et il devient propriétaire du bien. S'il refuse, se tait ou est absent, la vente se poursuit et l'adjudication se fera au profit du dernier enchérisseur.

    Le locataire peut également tenir sa réponse en suspens durant 10 jours. S'il souhaite exercer son droit de préemption, il doit alors notifier son acceptation au notaire du vendeur durant ce délai au moyen d'une lettre recommandée à la poste, d'un exploit d'huissier de justice ou par acte dressé par le notaire chargé de la vente.
     
  • La vente est faite sous réserve du droit de surenchère (vente publique forcée, par exemple), 2 hypothèses se présentent.

    Soit personne ne surenchérit ou la surenchère est refusée. Dans ce cas, le notaire notifie, dans un délai raisonnable, au locataire le montant de la dernière offre et lui demande d'exercer son droit de préemption. Le locataire dispose d'un délai de 10 jours pour lui donner sa décision au moyen d'une lettre recommandée à la poste ou d'un exploit d'huissier de justice. Si le locataire ne notifie pas son acquiescement dans les formes et délais prévus par la loi, l'adjudication devient définitive au profit de l'adjudicataire.

    Soit il y a une surenchère, l'exploit d'huissier de justice est dénoncé à l'adjudicataire et au locataire. Par ailleurs, le notaire notifie au locataire le lieu, la date et l'heure de la vente, afin de lui permettre d'exercer son droit de préemption et ce, au moins 15 jours à l'avance.

En cas de vente publique dématérialisée, une fois les enchères en ligne terminées, le notaire procède à l’adjudication sous la condition suspensive du non exercice du droit de préemption par le locataire. Ensuite, le notaire notifie au locataire un extrait de l’acte d’adjudication reprenant notamment le prix pour lequel elle a été faite. Le locataire dispose alors d’un délai de dix jours pour informer le notaire qu’il souhaite exercer son droit de préemption.

 
 

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